6 mois. Voilà le temps moyen observé pour la vente d’un bien immobilier en France en 2023, toutes régions confondues. Autrement dit : la patience n’est pas une option quand on veut acheter avant d’avoir vendu. Sur ce créneau tendu, le prêt relais s’impose comme un outil de passage, pas une baguette magique.
Un prêt relais ne couvre jamais la totalité de la valeur estimée d’un bien immobilier mis en vente. Les banques exigent généralement une marge de sécurité, limitant le montant accordé à 60 ou 80 % de l’estimation réalisée par un professionnel. Cette pratique vise à réduire le risque d’impayé en cas de revente à un prix inférieur aux attentes initiales.
La durée du prêt relais ne dépasse que rarement deux ans, quelle que soit la situation de l’emprunteur. Une vente rapide n’est jamais garantie, et certains établissements imposent des conditions strictes d’assurance et de solvabilité, même en présence d’un dossier solide.
Prêt relais : comprendre le principe et les situations où il s’impose
Le prêt relais cible celles et ceux qui veulent acheter un nouveau logement avant d’avoir réussi à vendre le leur. Le principe est simple : la banque avance une partie de la valeur estimée du bien en vente, pour permettre à l’emprunteur de débloquer rapidement des fonds et d’éviter l’attente interminable du compromis. Quand la vente se concrétise enfin, le remboursement du prêt relais s’opère en une seule fois, grâce au produit de la cession.
Certains choisissent le prêt relais adossé : un montage mêlant le prêt relais à un crédit traditionnel, afin de boucler le financement du nouvel achat. Parfois, la banque accorde une franchise partielle ou totale sur les intérêts ; de quoi desserrer temporairement l’étau financier pendant la période de transition. Ce système se révèle précieux, surtout lorsque les délais de vente s’étirent et que chaque semaine compte.
Plusieurs profils recourent au prêt relais : mutation professionnelle imprévue, opportunité à saisir sur un marché sous tension, déménagement pressé pour raison familiale. Ce dispositif permet de franchir le cap sans cumuler double prêt immobilier et loyer provisoire.
Voici les deux grandes variantes du prêt relais :
- Prêt relais simple : la banque avance une partie du prix du bien mis en vente ; le remboursement intervient à la cession.
- Prêt relais adossé : il s’accompagne d’un crédit immobilier classique pour compléter le financement du nouveau logement.
Pour sécuriser l’opération, réalisez une simulation prêt relais dès le départ. Cela permet d’ajuster votre stratégie, d’estimer le montant mobilisable, d’évaluer l’impact du taux d’intérêt et des modalités de remboursement sur votre budget.
Quels critères faut-il remplir pour obtenir un prêt relais ?
Avant de valider un prêt relais, la banque passe votre situation financière au peigne fin. Tout y passe : niveau de revenus, stabilité de l’emploi, taux d’endettement, historique bancaire. Il ne s’agit pas de présenter des chiffres approximatifs ; il faut démontrer, pièces à l’appui, que vous pouvez supporter la charge du prêt relais, assurance comprise. Le taux d’endettement doit rester sous la barre des 35 %. Un apport personnel constitue un atout, mais la capacité à assurer les mensualités du crédit immobilier reste déterminante.
Autre condition déterminante : la valeur du bien en vente. Les banques réclament une estimation précise, réalisée par un professionnel, ou la présentation d’un compromis de vente récent. L’enveloppe accordée se limite à 60-80 % de la valeur estimée, en fonction du marché local et des garanties apportées. L’objectif reste toujours le même : limiter toute perte en cas de revente à un prix décoté.
Voici les principales exigences à réunir pour espérer un accord bancaire :
- Des revenus réguliers et durables
- Un taux d’endettement contenu
- Un bien à vendre avec estimation professionnelle
- Assurance emprunteur souvent imposée
La banque scrute aussi votre historique bancaire : aucun incident récent ne doit entacher votre dossier. Tout entre en ligne de compte : qualité du bien à céder, cohérence du nouveau projet d’achat immobilier, santé de vos finances. C’est à ce prix que le crédit relais s’obtient dans de bonnes conditions et au meilleur taux.
Délais, montants et modalités : ce que les banques attendent de vous
Le délai d’obtention d’un prêt relais dépend d’abord de votre capacité à réunir rapidement tous les documents nécessaires et de la réactivité de votre conseiller bancaire. Il faut généralement tabler sur deux à quatre semaines pour un dossier complet. Les banques demandent une estimation réaliste de votre logement, un compromis de vente si possible, ou à défaut, la totalité des diagnostics techniques.
La durée du prêt relais s’étale sur 12 à 24 mois, rarement plus. Ce crédit court sur la période où vous attendez la vente de votre ancien bien pour financer le nouveau. Passé ce délai, la banque exige un remboursement total, que la transaction soit finalisée ou non. L’éventualité d’un marché bloqué ne laisse aucune marge.
Le montant alloué respecte la règle : entre 60 % et 80 % de la valeur du bien, selon la solidité de votre dossier et la dynamique du marché local. Le taux d’intérêt appliqué au prêt relais se révèle supérieur à celui d’un prêt classique, actuellement entre 3,8 % et 5,2 %. Ce surcoût s’explique par le risque pris par l’établissement. Deux modalités existent :
- Franchise partielle : seuls les intérêts sont payés chaque mois ; le capital est remboursé lors de la vente.
- Franchise totale : pas de paiement pendant la durée du prêt ; tout est soldé in fine à la vente.
Les banques exigent une transparence complète sur votre situation : elles veulent s’assurer que vous pouvez supporter une double charge temporaire, surtout si un crédit immobilier est encore en cours sur le bien à vendre. Un suivi attentif de la durée et des modalités de remboursement s’impose pour éviter les mauvaises surprises, surtout si le marché ralentit.
Avantages, risques et conseils pour réussir votre projet immobilier avec un prêt relais
Le prêt relais séduit pour sa souplesse : il permet d’acheter sans devoir attendre la vente de l’ancien logement, d’éviter un double déménagement, de rester maître du calendrier. Il offre la possibilité de saisir une opportunité d’achat sans subir la pression des délais de cession. Cette avance de trésorerie fluidifie le déroulement de votre projet immobilier, en allégeant la contrainte de la revente.
Mais il existe un revers à la médaille. Le principal risque : la vente du bien initial qui tarde à se conclure. Quand le marché ralentit, le prêt relais s’éternise et la pression financière grimpe. Le taux d’endettement augmente, et la situation financière se complique. Si le délai maximal est dépassé, la banque réclame le remboursement immédiat, quitte à forcer la vente à perte. Les intérêts s’accumulent et le projet peut devenir une source de stress.
Pour limiter les écueils, gardez en tête ces recommandations :
- Analysez la dynamique du marché local avant de signer : certains secteurs restent actifs, d’autres peuvent se bloquer brutalement.
- Réalisez une simulation prêt relais avec un courtier immobilier pour anticiper votre capacité à supporter une double charge.
- Négociez soigneusement l’assurance emprunteur et les modalités de franchise pour préserver votre budget.
Un mot d’ordre : privilégiez une estimation de votre bien conforme à la réalité, même si elle vous semble prudente. Pensez aussi aux alternatives, comme la vente longue ou la location temporaire, pour garder la main sur votre projet de construction ou d’acquisition. Réussir un prêt relais, c’est avant tout combiner stratégie patrimoniale et bon timing. À la clé, la possibilité de tourner la page à votre rythme, sans subir la pression du compte à rebours.
